Tjen penge på investering i fast ejendom

Når det kommer til at tjene penge på investering i fast ejendom, er der kun en håndfuld måder at gøre det på. Selvom begreberne er enkle at forstå, skal du ikke narre til at tro, at de let kan implementeres og udføres. En forståelse af det grundlæggende i fast ejendom kan hjælpe investorer med at arbejde for at maksimere deres indtjening. Ejendomme giver investorer en anden porteføljeklasse, øger diversificering og kan begrænse risici, hvis de kontaktes korrekt.

Der er tre primære måder, som investorer potentielt kan tjene penge på fast ejendom:

1. En stigning i ejendomsværdien
2. Lejeindtægter opkrævet ved leasing af ejendommen til lejere
3. Overskud genereret fra forretningsaktiviteter, der afhænger af fast ejendom

Der er selvfølgelig altid andre måder at direkte eller indirekte tjene på at investere i fast ejendom, såsom at lære at specialisere sig i mere esoteriske områder som skatterettighedsbeviser. De tre ovennævnte poster tegner sig dog for langt størstedelen af ​​de passive indkomster - og ultimative formuer - der er skabt i ejendomsbranchen.

Ejendomsstigning i ejendomsværdi

For det første er det vigtigt, at du forstår, at ejendomsværdier ikke altid stiger. Denne mangel på aktivforøgelse kan blive smertefuldt tydelig i perioder som i slutningen af ​​1980'erne og begyndelsen af ​​1990'erne og i årene 2007-2009, da ejendomsmarkedet kollapsede. Faktisk i mange tilfælde slår ejendomsværdier sjældent til inflationen - stigningen i gennemsnitspriser i en økonomi.

For eksempel, hvis du ejer en ejendom på $ 500.000, og inflationen er 3%, kan din ejendom muligvis sælge for $ 515.000 ($ 500.000 x 1,03%), men du er ikke rigere end du var sidste år. Det vil sige, at du stadig kan købe den samme mængde mælk, brød, ost, olie, benzin og andre varer (sandt, ost kan være nede i år og benzin op, men din levestandard vil være omtrent den samme). Årsagen er, at gevinsten på $ 15.000 ikke var reel. Det var nominelt og havde ingen reel indflydelse, fordi stigningen skyldtes den samlede inflation.

Inflation og investering i fast ejendom

Når inflationen sker, har en dollar mindre købekraft. Det sker, fordi regeringen er nødt til at skabe-print-penge, når den bruger mere, end den tager på gennem skatter. Alt andet lige over tid resulterer dette i hver eksisterende dollar mister værdi og bliver mindre værd, end det var tidligere.

En af måderne, hvorpå de klogeste ejendomsinvestorer kan tjene penge på fast ejendom, er at drage fordel af en situation, der ser ud til at dukke op hvert par årtier. De gør dette, når inflation forventes at overstige den aktuelle rentesats på langfristet gæld. I disse tider kan du måske finde folk, der er villige til at spille ved at erhverve ejendomme, låne penge til at finansiere købet og derefter vente på, at inflationen stiger .

Efterhånden som inflationen stiger, kan disse investorer afbetale pantene med dollars, der er langt mindre værd. Denne situation repræsenterer en overførsel fra sparere til debitorer. Du så en masse ejendomsinvestorer tjene penge på denne måde i 1970'erne og begyndelsen af ​​1980'erne. Inflationen var ude af kontrol, indtil Paul Volcker Jr.-Federal Reserve-præsident mellem 1979 og 1987 tog en 2x4 på ryggen og bragte den under kontrol ved drastisk at hæve renten.

Cyklisk justeret cap rate-køb

Tricket er at købe, når cyklisk justerede cap-renter - afkastet på en ejendomsinvestering - er attraktive. Du køber, når du tror, ​​der er en specifik grund til, at et bestemt stykke fast ejendom en dag vil være mere værd, end den nuværende loftrente alene indikerer, at det skulle være.

F.eks. Kan ejendomsudviklere se på et projekt eller en udvikling, den økonomiske situation omkring projektet eller ejendomens pris og bestemme en fremtidig lejeindtægt til at understøtte den aktuelle værdiansættelse. Den aktuelle værdi kan ellers virke for dyr baseret på nuværende forhold omkring udviklingen. Men fordi de forstår økonomi, markedsfaktorer og forbrugere, kan disse investorer se fremtidig rentabilitet.

Du har måske set et forfærdeligt gammelt hotel på et stort stykke jord blive omdannet til et travlt indkøbscenter med kontorbygninger, der pumper ud betydelige husleje til ejeren. Fravær af disse pengestrømme, nutidsværdi, spekulerer du i en eller anden grad, uanset hvad du fortæller dig selv. Du vil kræve enten betydelig inflation i den nominelle valuta - hvis du bruger gæld til at finansiere køb for at redde dig. Du kan også stole på en slags begivenhed med lav sandsynlighed for at træne til din fordel.

Leje som en ejendomsinvestering

At tjene penge på at indsamle husleje er så simpelt, at hver 6-årig, der nogensinde har spillet et spil Monopol, på et visceralt niveau forstår, hvordan det grundlæggende fungerer. Hvis du ejer et hus, lejlighedskompleks, kontorbygning, hotel eller anden investering i fast ejendom, kan du opkræve husleje for at give dem mulighed for at bruge ejendommen eller faciliteten.

Selvfølgelig er enkelt og let ikke det samme. Hvis du ejer flerfamiliehuse eller lejehuse, kan du finde ud af, at du har at gøre med alt fra ødelagte toiletter til lejere, der driver meth-laboratorier.Hvis du ejer stripcentre eller kontorbygninger, skal du muligvis beskæftige dig med en virksomhed, der er lejet af dig, der går konkurs. Hvis du ejer industrielle lagre, kan du blive udsat for miljøundersøgelser for de lejers handlinger, der brugte din ejendom. Hvis du ejer lagerenheder, kan tyveri være et problem. Udlejning af fast ejendom er ikke den type, du kan ringe til og forventer, at alt går godt.

Brug af Cap Rate til at sammenligne investeringer

Den gode nyhed er, at der er værktøjer til rådighed, der gør sammenligninger mellem potentielle ejendomsinvesteringer lettere. En af disse, som vil blive uvurderlig for dig på din søgen efter at tjene penge på fast ejendom, er en særlig finansiel ratio kaldet kapitaliseringsrente (cap rate). Cap-renter viser afkastet på en kommerciel ejendomsinvestering.Det tager sin basis fra den nettoindkomst, ejendommen vil producere.

Hvis en ejendom tjener $ 100.000 om året og sælger for $ 1.000.000, dividerer du indtjeningen ($ 100.000) med prislappen ($ 1.000.000) og får 0,1 eller 10%. Det betyder, at loftets rente på ejendommen er 10%, eller at du ville tjene forventede 10% på din investering, hvis du betalte for fast ejendom helt kontant og uden gæld.

Ligesom en aktie i sidste ende kun er værdien af ​​nutidsværdien af ​​dens diskonterede pengestrømme, er en ejendom i sidste ende en kombination værd:

• Værktøjet ejendommen genererer til sin ejer
• De nuværende nuværende pengestrømme, det genererer i forhold til den betalte pris

Lejeindtægter som en sikkerhedsmargin

Lejeindtægter kan være en sikkerhedsmargin, der beskytter dig under økonomiske afmatninger eller sammenbrud. Visse typer ejendomsinvesteringer kan være bedre egnet til dette formål. Leasing og leje kan være relativt sikker indkomst.

At gå tilbage til vores tidligere diskussion - om udfordringerne ved at tjene penge på ejendomskontorbygninger kan give en illustration. Disse ejendomme involverer typisk lange flerårige lejekontrakter. Køb en til den rigtige pris, på det rigtige tidspunkt og med den rigtige lejer og lejeperioden, så kan du sejle gennem et fast ejendomssammenbrud. Du vil indsamle lejekontrol over gennemsnittet, som de virksomheder, der leaser fra dig, skal levere stadig - på grund af den leasingaftale, de underskrev - selv når lavere priser er tilgængelige andre steder. Gør det forkert, og du kan blive låst inde i sub-par afkast længe efter at markedet er kommet sig.

Penge fra fast ejendom

Den sidste måde at tjene penge på ejendomsinvesteringer indebærer specielle tjenester og forretningsaktiviteter. Hvis du ejer et hotel, kan du muligvis sælge on-demand-film til dine gæster. Hvis du ejer en kontorbygning, kan du tjene penge på salgsautomater og parkeringshuse. Hvis du ejer en bilvask, kan du tjene penge på tidsstyrede støvsugere.

Disse investeringer kræver næsten altid viden om subspecialitet. Som et eksempel bruger nogle mennesker hele deres karriere på at specialisere sig i at designe, bygge, eje og betjene bilvask. For dem, der stiger til toppen af ​​deres felt og forstår indviklingen i et bestemt marked, kan muligheden for at tjene penge være uendelig.

Andre ideer til investering i fast ejendom

Der findes stadig andre investeringsmuligheder i fast ejendom. Du kan investere i ejendomsinvesteringstrusts (REITs). Børsnoterede REITs udsteder aktier og handles på en børs, mens privatejede REIT'er eller ikke-handlede REIT'er ikke er tilgængelige på nogen børs. Alle typer REIT'er vil fokusere på bestemte sektorer på ejendomsmarkedet, såsom plejehjem eller indkøbscentre. Der er også flere børshandlede fonde (ETF'er) og gensidige fonde, der er målrettet mod ejendomsinvestoren ved at investere i REIT'er og andre investeringer i ejendomssektoren.