Brug af jordkontrakter på huse til salg

Indhold

• Forskellen mellem en jordkontrakt og et pant
• Beskyttelse af sælgeren

Jordkontrakter er nyttige instrumenter for sælgere, der sælger et hjem og overvejer at bære finansieringen til en køber. Det giver sælgere en indbygget indkomst og generelt en bedre rente end renter, der tilbydes på pengemarkedskonti eller indskudsbeviser. En forsigtig sælger bør dog tage skridt til at beskytte egenkapitalen og sikre, at køberen kan opfylde betingelserne i jordkontrakten.

Forskellen mellem en jordkontrakt og et pant

Jordkontrakter er sikkerhedsaftaler mellem en sælger, kendt som en leverandør, og en køber, kendt som en sælger. Sælgeren bærer finansieringen af ​​Vendéen, som måske eller måske ikke indeholder et underliggende lån. En væsentlig forskel mellem en jordkontrakt og et pant er, at køberen ikke modtager en gerning eller klar ejendomsret til ejendommen, før jordkontrakten er afbetalt.

Nogle stater har love, der behandler en jordkontrakt, der ligner en tillidsakt, og disse jordkontrakter giver en kurator, der giver en kurator "magt til at sælge" til at indlede afskærmning i tilfælde af, at Vendé misligholder kontrakten. Andre stater giver købere en længere indfrielsesperiode svarende til dem, der er under pant. Af disse grunde er det vigtigt at reducere chancerne for misligholdelse ved at forkvalificere Vendee.

Beskyttelse af sælgeren

Hvis du har et underliggende lån, der får valget mellem en lige kontrakt eller en wrap-around-kontrakt, skal du tilbyde wrap-around jordkontrakten. Det giver dig en tilsidesættelse af den eksisterende rentesats på det første pant. Bed om juridisk rådgivning om en fremmedgørelsesklausul. Långiveren kan kalde dit lån forfalden og betales, hvis långiveren opdager, at du har solgt huset gennem en jordkontrakt.

• Få en kreditrapport om køberen. Hvis køberen har indgivet konkurs, foretaget forsinkede betalinger til andre kreditorer eller, værre, ingen kredit, er disse nedsættende optegnelser et rødt flag.
• Kræv en titel forsikringspolice. Titelsøgninger i de offentlige registre viser også panterettigheder eller domme, der er indgivet mod en køber. Titelfirmaet vil sandsynligvis bede om tilfredshed med disse behæftelser, før det vil forsikre jordkontrakten om en ejendomspolitik. Bed om at se en kopi af den foreløbige titelrapport (eller forpligtelse til titelforsikring) for at afgøre, om en søgning afslører noget om køberen.
• Bed om en stor udbetaling. Købere er mindre tilbøjelige til at gå væk fra en jordkontrakt eller stoppe med at betale afdragskontrakten, hvis køberen har foretaget en stor udbetaling. Jo flere penge der investeres på forhånd; jo mindre sandsynligt risikerer en køber at miste det.
• Bær finansieringen på kort sigt. Du kan afskrive betalingerne i 30 år, men bede om en ballonbetaling efter fem eller ti år. Det vil lade køberen refinansiere eller sælge ejendommen for at betale dig tidligt. Kontroller, om denne form for finansiering er i overensstemmelse med dine statslove. Ballonbetalinger kunne være forbudt.
• Bekræft købers beskæftigelse. Sørg for, at køberen er ansat og har været ansat i mindst to år, helst længere. Spørg, om køberen er ansat i virksomheden eller er kontraktarbejder, og om ansættelsesperioden snart kan forventes opsagt.
• Bed om personlige referencer. Tjek købers referencer, inklusive tidligere udlejere. Spørg om betalingshistorik på tidligere huslejer, ikke kun den aktuelle leje, for nogle gange vil udlejere sige noget for at få lejeren ud af ejendommen. Gå tilbage til udlejeren før den eksisterende udlejer og forhør.
• Insister på, at køberen skaffer sig en husejerforsikring. Du ønsker ikke at være ansvarlig for hjemmet, efter at jordkontrakten er underskrevet og notariseret. Sørg for, at køberen navngiver dig som en ekstra forsikret, og få en kopi af boligejerens forsikringspolice.
• Opret en udbetalingskonto. Mange banker og finansielle institutioner tilbyder en service, der samler betalingerne fra køberen og sender dem til dig eller indbetaler dem på din bankkonto. Det forhindrer køberen i at kende din hjemmeadresse, og arrangementet frigør dig til at rejse.
• Saml skatterne fra modtageren. Bed Vendee om at betale skatten til dit udbetalingsfirma. Virksomheden kan derefter foretage skattebetalingerne til din ejendomsvurdering, og du kan være sikker på, at skatten betales til tiden.
• Inkluder et gebyr for forsinket betaling i jordkontrakten. Hvis du betaler en underliggende lånebetaling, vil du gerne modtage dine betalinger rettidigt for at undgå dine egne forsinkede gebyrer. Oplad køberen et rimeligt gebyr for betalinger, der er modtaget sent, for at lokke køberen til at betale til tiden.
• Sørg for fortsat vedligeholdelse og pleje. Overvej at medtage en accelerationsklausul i kontrakten, som giver dig mulighed for at få Vendee til at refinansiere ejendommen, hvis ejendommens tilstand bliver en risiko for din økonomiske investering.
• Undgå, at modtageren tildeler kontrakten. Når du har lavet dine lektier for at godkende denne køber, vil du ikke give køberen ret til at tildele kontrakten til en ukendt enhed.
• Tal med en advokat. Det er det værd at bruge et par hundrede dollars på at få juridisk rådgivning, inden du indgår en jordkontrakt. Desuden vil en advokat sandsynligvis tænke på noget, der er gået glip af på denne punktliste.

I skrivende stund er Elizabeth Weintraub, Cal BRE # 00697006, mægler-tilknyttet Lyon Real Estate i Sacramento, Californien.