Delt vurdering: Aflytning af egenkapital uden at tage et lån

Indhold

• Hvad er en fælles takseringsaftale, og til hvem er den beregnet?
• Hvordan en delt aktieaftale fungerer
• Hvad sker der i slutningen af ​​aftalen?
• Hvem kan drage fordel af en aftale om fælles taknemmelighed?
• Hvem kan kvalificere sig?
• Hvor meget koster det?
• Vigtige overvejelser ved tilbud om aktiekapital
• Det er ikke for alle

Mange eller alle produkterne her er fra vores partnere, der kompenserer os. Dette kan påvirke hvilke produkter vi skriver om, og hvor og hvordan produktet vises på en side. Dette påvirker dog ikke vores evalueringer. Vores meninger er vores egne. Her er en liste over vores partnere, og her er hvordan vi tjener penge.

Ved at give en investor et stykke ejerskab i din ejendom, kan du trykke på dit hjems egenkapital uden at optage et lån - eller endda fordoble din forskud på et nyt hus. Det kaldes en delt anerkendelsesaftale: Du tillader faktisk en tavs partner at tage en andel i dit hjem.

Hvad er en fælles takseringsaftale, og til hvem er den beregnet?

En delt anerkendelse - undertiden kaldet delt egenkapital - aftale giver dig mulighed for at udbetale noget af kapitalen i dit hjem til gengæld for at give et investeringsselskab en mindre ejerandel i ejendommen. Mens investoren ikke kan bo i hjemmet eller lease det ud, deltager den i stigningen - eller faldet - i ejendommens værdi.

Transaktionen er sikret som et lån, men kræver ikke en månedlig lånebetaling. Ved afslutningen af ​​aftalens løbetid betaler du virksomheden det kapitalforskud, det gav dig, samt en procentdel af værdiansættelsen af ​​din ejendomsværdi.

Delt prioritetslån har eksisteret et stykke tid; nutidens delte påskønnelsesprogrammer er et nyt spin på en gammel tonehøjde. Udbydes af virksomheder som Patch Homes, Point og Unison, de er ikke teknisk pant, fordi du ikke foretager en månedlig betaling.

"Disse produkter er primært rettet mod husejere, der er hjemme-kapitalrige, men kontante fattige med kreditudfordringer."

Måske vigtigst af alt er, at de er et produkt, der primært er målrettet mod egenkapitalrige, men kontantfattige husejere, der står over for kreditudfordringer.

»

Hvordan en delt aktieaftale fungerer

• Du vil tappe egenkapitalen i dit hjem

• Hvis du kvalificerer dig, giver et delt påskønnelsesfirma dig disse penge

• Til gengæld giver du det en andel - en procentdel - af den fremtidige påskønnelse af dit hjem

  
  

• Du foretager ingen månedlige betalinger til virksomheden

• Virksomheden har ingen belægningsrettigheder, men der er pant i din ejendom, ligesom med et typisk lån

• Du tilbagebetaler den egenkapitalværdi, virksomheden gav dig, plus dets andel af boligens påskønnelse i slutningen af ​​aftalens løbetid - ofte 10 år. (Typisk har du også mulighed for at betale tilbage tidligere.) Unison tilbyder strengt 30-årige aftaler.

Til alle praktiske formål ligner en delt egenkapitalaftale meget et lån til ballonbetalinger. Den 10-årige periode væver stor. Du står over for en frist til at tilbagebetale hele investeringen og sandsynligvis en procentdel af dit hjem. Det er ikke en lille overvejelse. Af disse grunde er disse aftaler ikke for risikovillige eller svage.

Hvad sker der i slutningen af ​​aftalen?

Komplikation er klarhedens fjende. Og disse delte påskønnelsesaftaler er absolut komplicerede.

For det første betaler du for en vurdering af hjemmet. Men denne værdi kan diskonteres af investoren med henblik på risiko. Og ikke bare en lille smule - typisk fra 10% til 20% af værdien vil blive afskåret. Som et eksempel ville en 15% risikojustering på et $ 750.000 hjem gøre ejendommen til en værdi af $ 637.500 til beregning af den fremtidige vurdering af hjemmet.

Virksomhederne, der fremstiller disse aftaler, viser eksempler, der bruger runde tal på et huss fremtidige værdi eller tab. Men det faktum, at de diskonterede dit hjem værdi lige fra begyndelsen af ​​aftalen, kan betyde, at du starter på grund af mere end du modtog fra første dag, uanset hvordan din ejendoms værdi ændres.

Unison siger, at dets transaktioner begynder med ejendommens aktuelle, ikke-diskonterede værdi.

Hvis hjemmet værdsætter, betaler du virksomhedens "investering" i dit hjem - den egenkapital, du modtager - plus dets andel i den øgede værdi:

• Før aftalens løbetid slutter, måske ved at kvalificere sig til en udbetalingsfinansiering med en anden långiver.

• Eller når du sælger boligen inden aftalens gennemførelse.

• Eller når du når slutningen af ​​aftalen. På det tidspunkt bliver du nødt til at sælge, refinansiere eller finde pengene.

Hver aktieinvestor beregner resultaterne lidt anderledes.

Hvis hjemmet ikke vinder i værdi, betaler du den egenkapital, du trak, tilbage, og du kan også tilbagebetale den risikojusterede rabat, som investoren tog, hvis nogen.

Hvis hjemmet mister værdi, trækkes mindst en del af dette værditab fra den egenkapital, du trak. Vær opmærksom på, at afskrivninger kan beregnes ud fra husets oprindelige vurderede værdi, ikke den risikojusterede rabat.

Og så er der det faktum, at investorerne tager en større andel af ejerskabet end den kapital, de giver. Du får muligvis brug af 10% af egenkapitalen i dit hjem til at give væk en andel på 25% af ejerskabet.

Ved du, hvor meget dit hjem er værd? NerdWallet kan vise dig, hvad dit hjem er værd, og opdatere dig om ændringer over tid.

Hvem kan drage fordel af en aftale om fælles taknemmelighed?

"For de fleste husejere er dette et alternativ til et HELOC- eller boliglån," siger Point-medstifter, Eoin Matthews. "Vi er i stand til at garantere mere tilgivende standarder, hvilket betyder, at husejere, der muligvis har betydelig egenkapital i deres hjem, men som ikke er berettiget til et HELOC- eller boliglån", kan kvalificere sig til en aftale om fælles vurdering, siger han.

Sahil Gupta, medstifter af Patch Homes, siger, at et stort antal af sine kunder er iværksættere og kontraktansatte.

"Lånestandarder fra traditionelle långivere er ekstremt strenge og meget besværlige, især for ejere af små virksomheder og 1099 entreprenører," siger Gupta.

”Du har forbrugere, især husejere i dag, som er rig på aktiver, men kontantbundne," tilføjer han. “På steder som Bay Area, i Los Angeles, i New York og store byområder har du forbrugere, der bor i en million dollars. hjem, men de tjener $ 75.000 til $ 80.000 om året i indkomst. "

Gupta siger, at nogle husejere efter at have betalt deres pant, studielån, et billån, kreditkort og familieudgifter ikke har nok besparelser til at stå over for uventede store udgifter.

Hvem kan kvalificere sig?

Mens Point ikke har "en absolut cutoff på kredit score", siger Matthews, at det kan være "meget udfordrende" at garantere låntagere med FICO-score under 550.

”Disse er ikke husejere, der bygger enorme pools og tennisbaner," tilføjer han. “Dette er husejere, der har arbejdet hårdt for at få deres økonomi i god form og ofte har været igennem meget hårde tider. Vi fokuserer på husejere, der skal bruge dette for at forbedre deres økonomi. "

Patch Homes 'Gupta siger, at hans firmas kunder også typisk lider under pengestrømme og likviditetsproblemer.

”Dette er husejere, der har en kredit score i den lave ende ... flertallet falder mellem 640 og 720,” siger Gupta.

Unison sigter mod en lidt anden kunde end sine konkurrenter.

”Dette er ikke et produkt for folk med lav kredit,” siger Unison CEO Thomas Sponholtz. Hos Unison er den gennemsnitlige FICO 750, selvom firmaet kræver en minimum kredit score på 680 og en gæld-til-indkomst-ratio på mindre end 43%.

Typisk har kunder deres hjem ca. halvdelen betalt forud for tegning af egenkapital.

"Alt i alt betjenes velkvalificerede låntagere bedst af traditionelle boliglån og HELOC'er."

Hvor meget koster det?

Unison tager et oprindelsesgebyr på 3,9%; Patch Homes og Point tager begge et 3% behandlingsgebyr fra kapitaludtrækningen.

Disse virksomheder tager typisk en andel på 15% til 25%.

Vigtige overvejelser ved tilbud om aktiekapital

• Dette er ikke en tilbagekaldelse af aktier i HELOC-størrelse. Du kan komme et sted mellem 10% og 20% ​​af dit hjem egenkapital. "Nogle husejere ønsker større checks, end vi kan skrive," siger Matthews. "Vi får nogle husejere, der ønsker [kontrol] i størrelsen HELOC - måske $ 300.000 eller $ 500.000 - især i kystområderne."

  
  

• Der er gebyrer. Sig, at du ønsker at trække $ 50.000 kontant. Den check, du får, er mindre end et gebyr på 3% ($ 1.500) og gebyrer for titel, deponering og vurdering (vi estimerer at være $ 1.000). Du får en check på ca. $ 47.500.

• Luksusejendomme kvalificerer muligvis ikke. Peg skyr væk fra luksusejendomme såvel som boliger på stort areal på grund af værdiflugtigheden for sådanne boliger. "Det er usædvanligt for os at gøre noget, der er over en acre i størrelse," siger Matthews.

• Det samme gælder for mindre hjem. Ejendomme til en værdi af mindre end $ 300.000 "er ikke de nemmeste i verden at gøre," tilføjer Matthews.

• Store byer foretrækkes. Disse virksomheder foretrækker at betjene områder med store, voksende befolkninger.

Patch Homes er i øjeblikket kun tilgængelig i Californien og staten Washington.

Point er tilgængelig i seks stater: Californien, Colorado, Georgia, Massachusetts, Oregon og Washington.

Unison har den største geografiske dækning med service i 30 stater og District of Columbia.

Det er ikke for alle

Alt i alt betjenes velkvalificerede låntagere bedst af traditionelle boliglån og HELOC'er.

”Hvis du har en kredit på 780, og du har en fantastisk indkomst, giver en bankløsning perfekt mening for dig, fordi du kan få en HELOC ved prime plus 3% eller prime plus 4%,” siger Gupta.

"For alle, der har likviditetsproblemer, tror jeg, at aktiedeling giver mening. Hvis de ikke har likviditetsproblemer, skulle de ikke gøre dette produkt," tilføjer han.