At sætte Zillow Zestimates 'nøjagtighed på prøve

Indhold

• Zestimates: Forbedring af nøjagtighed
• Hvordan Zillow Zestimates beregnes
• Flere robo-hjemværdier er på vej
• Zestimates: Bedre højt end lavt

Mange eller alle produkterne her er fra vores partnere, der kompenserer os. Dette kan påvirke hvilke produkter vi skriver om, og hvor og hvordan produktet vises på en side. Dette påvirker dog ikke vores evalueringer. Vores meninger er vores egne. Her er en liste over vores partnere, og her er hvordan vi tjener penge.

Zillows Zestimates, de maskinfremstillede hjemmeværdivurderinger, sætter Zillow på kortet. Uden disse kontroversielle algoritmeproducerede vurderinger ville Zillow være en hjemmesøgemaskine ligesom alle de andre. I det store og hele hader ejendomsmæglere dem, og husejere sværger ved dem - eller på dem - afhængigt af hvordan deres boligværdi går.

Hvor nøjagtige er Zestimates? Her er hvad vi fandt.

Zestimates: Forbedring af nøjagtighed

Zillow siger, at Zestimates i øjeblikket har en median fejlrate på 8%. Det kan synes at være en stor margen - men det er forbedret. Algoritmen begyndte med en median fejlrate på 13,6% i 2006, ifølge Zillow.

Fejlfrekvenser kan dog variere meget, afhængigt af hvor du bor. I topmetroerne siger Zillow, at nøjagtigheden varierer fra en median fejlrate på 5% i Washington, D.C. til 9,5% i Pittsburgh. I nogle byer - herunder Houston, Kansas City, San Antonio og St. Louis - er Zillow ikke i stand til at producere en Zestimate-fejlprocent på grund af statslige love om offentliggørelse af fast ejendom.

Hvordan Zillow Zestimates beregnes

Zillow afslører ikke meget om, hvad der er inde i den sorte boks af Zestimates, bortset fra at sige, at værdien beregnes tre gange om ugen baseret på "millioner af offentlige og brugerindleverede datapunkter."

Men Zestimates oprettes, siger Zillow mellem store opgraderinger, der udtænkes konstant nye iterationer af modellen. Og siden Zestimates blev introduceret på webstedet i 2006, har virksomheden implementeret tre helt nye versioner af algoritmen i 2006, 2008 og 2011.

”Hjemmeegenskaber, såsom firkantet optagelse, placering eller antallet af badeværelser, får forskellige vægte alt efter deres indflydelse på boligpriserne i hver specifik geografi over en bestemt tidsperiode,” siger Zillow.

Webstedet blander også information om ejendomsskat og tidligere salgspriser for et hjem såvel som for andre i nærheden.

Men nøjagtigheden af ​​estimaterne for hjemmeværdien diskuteres varmt. Zillow siger, at det beregner nøjagtigheden af ​​sine "proprietære automatiserede værdiansættelsesmodeller" eller AVM'er ved at tage et huss endelige salgspris og sammenligne det med Zestimate på eller før salgsdatoen.

Flere robo-hjemværdier er på vej

Zestimate er nu kun en af ​​mange AVM'er, der er tilgængelige på hjemmesider til hjemmesøgning og i ejendomsbranchen. Det gamle ordsprog "Hvis du ikke kan slå dem, slutte sig til dem" ser ud til at gælde. Udviklere prøver hektisk at overgå hinanden ved at samle nye variationer af black-box hjemmeprisestimater.

Men der er flere områder, hvor AVM'er normalt mangler:

• AVM'er kan ikke bestemme den faktiske tilstand for et hus. Er det for nylig blevet renoveret - eller har det stort behov for en opgradering?

• AVM'er tegner sig for antallet af soveværelser, badeværelser og det samlede kvadratmeter, men disse svarer ikke altid til en højere eller lavere pris: Nogle gange er et badeværelse dårligt placeret, eller et soveværelse er lille.

• AVM'er tager normalt ikke højde for titelfejl, tilladte versus ikke-tilladte strukturer og andre ejendomsnuancer.

• Fysiske egenskaber, der påvirker den lokale efterspørgsel og værdi - såsom arkitektonisk stil, årgangsbygning og layout og flow af et hjem - kan ikke tages med.

Zestimates: Bedre højt end lavt

For at se et Zestimate på arbejde skal du overveje det faktum, at Zillow Group CEO Spencer Rascoff i juli i år opførte sit hjem med fire soveværelser i Seattle, Washington, for $ 1.295 millioner. På det tidspunkt vurderede Zillow Zestimate hjemmet til omkring $ 1,39 millioner. Det er over 7% højere end listeprisen, men inden for Zillows mediane fejlmargin.

Gordon Stephenson, noteringsagenten for Rascoff, fortalte branchepublikationen Inman, at Zillow sandsynligvis overvurderede værdien af ​​Rascoffs hjem, fordi "dets algoritme måske ikke havde taget højde for husets unikke grundplan."

Han tilføjede dog, at hvis Zestimate i hjemmet havde været lavere end dets noteringspris, kunne købere måske have været tilbøjelige til at tro, at noteringen var for dyr. Men da Zestimate var højere end prisen, kunne købere måske tro, at hjemmet var "et godt køb."

”Det er bestemt bedre for os som sælger at være $ 100.000 under Zestimate end $ 100.000 over Zestimate,” sagde Stephenson til Inman. Det betyder, at der er "meget mindre at forklare at gøre."

"Mit håb er, at offentligheden bliver ret smart over, hvordan Zestimates faktisk forholder sig til hjemmeværdier," tilføjede Stephenson.

Siden da er boligens pris blevet nedsat $ 96.000. I mellemtiden er Zestimate steget med $ 185.000 til $ 1.575.206. Gå figur.

Billeder via Zillow.